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葛文耀与李嘉诚海棠湾之争

     海南三亚风光旖旎,尤其“亚龙湾”更是著名的海滨度假胜地,在国内海滩长线游中,“亚龙湾”绝对是一支独秀。但一个地方的风采在未来可能超越“亚龙湾”,并成为具有巨大经济意义的三亚中心城市,这个地方就是“亚龙湾”身边的“海棠湾”。
   
现在,围绕着这块美丽恬静的“风水宝地”,上海家化和香港巨商李嘉诚父子的争夺战正渐至高潮。

上海家化千亿开发计划
   
记者日前来到上海家化总部,一身便装的上海家化(集团)有限公司总经理、上海家化联合股份有限公司董事长葛文耀接见了记者。葛文耀在上海企业界极具传奇色彩。1985年,葛文耀到上海家化任厂长。在他领导下,上海家化在全国同行中第一个建立了遍及全国各地的销售网络,开通了第一部消费者热线电话,成立了第一家美容院和美容学校。
   
1991年初,在葛文耀主导下,上海家化以三分之二的固定资产、大部分的骨干人员和“露美”、“美加净”两个知名品牌同美国庄臣公司合资。1995年,葛文耀又毅然斥巨资赎回“露美”和“美加净”这两个遭到外商“冷冻”的民族品牌。今天,拥有百年历史的上海家化联合有限公司已成为中国化妆品行业中规模最大的本土企业。这天,葛文耀的兴致很好,他问记者,“你有没有看过我们在三亚的酒店,去年我们投资的,在三亚很有市场。”
   
确实,三亚家化万豪度假酒店是上海家化第一次涉足酒店业,也就在这时,葛文耀看中了“海棠湾”。
   
海棠湾与亚龙湾、大东海湾、三亚湾、崖州湾并列三亚五大名湾。它位于三亚市东北部滨海地带,距三亚市区28公里,由三亚市海棠湾镇和陵水英州镇合围而成,全长42.8公里。在区划上,海棠湾镇和南田农场统称海棠湾地区,土地面积约253.8平方公里,人口约6万。
   
海棠湾集碧海、蓝天、青山、银沙、绿洲、奇岬于一身。与身边的亚龙湾的热闹相比,海棠湾仿佛仍在沉睡,经年的美丽但随潮起潮落。在相中地方之后,葛文耀研究考察了夏威夷、坎昆、佛罗里达、澳大利亚黄金海岸等多个海岛旅游度假地区,一系列比较分析后,葛文耀自信地说:“我认为海棠湾是亚洲的中心,假如整体开发得当的话,海棠湾将成为今后三亚中心城市,就旅游方面来说,会超过巴厘岛、普吉岛等。”
   
葛文耀向记者出示了原本属于“商业机密”的《三亚市社会经济发展规划构思》,葛文耀笑言,为了证明自己构思的合理性,这份《构思》在业内几乎是人手一份了。
   
原来,2004年4月,葛文耀就第一个向三亚市政府提出了自己开发海棠湾的构想,即上海家化和三亚政府合作组建开发公司,进行总体规划后,并引资招商。“我们的整体项目占地共67平方公里,组建的开发公司负责控制总体规划,按照国家政策进行招投标,以平均30万/亩的土地出让价格上缴给政府;政府按基准地价向该公司收取土地出让金,土地公开拍卖的溢价收入归公司所有,政府享有60%的土地溢价收益。”葛文耀说。
   
葛文耀给记者算了一笔账,整体开发涉及高端酒店、商品住宅、旅游度假设施以及教育科研设施等,开发周期为5~8年,总投资在1000亿元左右,其中,基础设施建设投资110亿元、住宅投资490亿元、商业投资100亿元,海滨酒店以及会展设施投资180亿元,大学城投资120亿元。
   
虽然投资数字惊人,但是上海家化给出的预计回报也是相当可观,在家化的构想方案中,海棠湾近景回报的土地收入可达294亿元,开发企业纳税可逾132亿元,住宅、商铺销售税费可达33亿多元。因此,国际上一些金融机构也对家化表示了投资意愿,加之家化曾经参与开发上海国际汽车城等重大项目,对于“海棠湾”的开发,葛文耀当时满怀信心。

李嘉诚父子突然杀入
   
然而就在上海家化还没有最终和当地政府签订协议之前,香港巨商李嘉诚父子也将投资目光瞄准了“海棠湾”,但与上海家化的整体开发构想截然不同,李氏父子策划的是对海棠湾局部区域进行高端酒店地产开发。
   
据了解,2004年7月间,两名和记黄埔旗下的员工在考察了海棠湾之后,对其今后的发展前景十分看好。在他们的极力推荐下,李嘉诚之子李泽楷先行来到海棠湾,同时随行的还有另两个香港巨商――恒基地产李兆基之子以及郭氏集团的相关人士。
   
之后,作为和黄主席的李嘉诚与率团到港举行“海洽会”的海南省长卫留成会面,在这次会面中,李嘉诚高度赞赏海南自然风光很美,环境好、空气好、沙滩好,搞旅游业,做酒店、别墅都会很好,并表示要开发与公司形象相匹配的项目。卫留成立即热情相邀:欢迎你们去走一走、看一看。李嘉诚当即交待身边的人:“你们尽快去海南看一看,尽快研究这件事。”在此后的几个月中,相关人员多次专程前往海南岛针对海湾开发进行深入调查。
   
今年3月,李泽楷方面向海南省政府直接表达了参与海棠湾开发的意愿,希望能获得9公里海岸线和14平方公里的开发权,主营开发为房地产。而恒基地产也同时表示了希望“灵活开发”的意愿,且前提是“开发量至少不低于李泽楷”。
   
据最新消息称,电讯盈科主席李泽楷对海棠湾的投资似已打定主意,且出手不凡,欲在此兴建超豪级酒店,专门针对欧美高端市场,吸引欧美名流、富商到海棠湾来度假。李泽楷曾向海南有关人士表示:不管你们称为多少星级,我反正要建世界最顶级的酒店。
   
有关人士透露,这个“世界上最顶级的酒店”极可能将矗立在海棠湾最炙手可热的椰子洲岛附近。据海南业内人士认为,如果该项目真的落实,其总投资金额应不少于200亿元人民币。据悉,这项超级奢华酒店投资项目将可能是以电盈与和黄联手的方式进行,一旦政府方面同意李嘉诚父子的“海棠湾”局部酒店地产开发计划,这也将是李嘉诚父子首度在内地合作的项目。

携手的可能
   
当上海家化方面得知自己相中的“心上人”有被人“横刀夺爱”的危险时,葛文耀也是使出新招。一个由上海家化(集团)有限公司和上海地产(集团)有限公司牵头,包括上海房地集团、上海中环投资开发(集团)有限公司、上海国际汽车城置业有限公司、中国城镇集团有限公司在内的数十家上海开发商形成了一个“上海系”参与“海棠湾”开发方案竞争。葛文耀自信在投资资金方面一定是保持雄厚无比的状态。
   
除了在资金方面广集伙伴外,葛文耀也试图证明自己的整体开发方案比之李氏父子的局部地产开发是更加具有合理性的。上海家化特意给记者出示了一份《关于海棠湾开发建设的进一步建议》,据称这是上海家化递交给海南省政府的一份规划建议。
   
在这份建议中,上海家化提出:要珍惜三亚得天独厚的综合自然资源,同时把握难得的后发优势,把三亚建成“世界第一”,而不仅仅是“世界一流”的阳光海岸国际化城市。然而,缺乏自然资源、社会发展、经济发展全面深入研究的单纯建筑开发专业规划,是无法做到上述目标的。因为单纯的建筑设计者,是无法站在城市社会经济发展的全局高度考虑———何种开发模式是最有利于社会经济发展和人民生活水平提高的。
   
葛文耀特别向记者强调三点要素问题,一是海棠湾开发如何与三亚社会经济发展联系起来,二是必须做好环境保护研究,三是海棠湾60平方公里的大面积规划开发,必须有足够的亮点吸引投资者。上海家化在其《关于海棠湾开发建设的进一步建议》中指出,开发海棠湾必须从三亚市经济发展全局考虑出发,深入透彻地研究规划开发与城市社会经济发展关系、与环境保护开发关系、与现存产业的关系。
   
业界分析,自然资源的稀缺性造就了“海棠湾”巨大的魅力,尤其是在当地旅游酒店业发展空间巨大,而高档次酒店又很少的情况下,商界巨头会很自然地将目光放在“海棠湾”的开发上。
   
葛文耀向记者透露,其实双方存在合作的可能,但前提是上海家化、中粮集团以及李嘉诚等港商与当地政府一起成立公司,专营“海棠湾”项目开发,并按照家化做出的整体方案开发。目前双方都还没有和当地政府签订最终的方案,究竟政府方面会采用谁家的方案,或者有一方愿意表示让步合作,有望会在本月见分晓。
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